Štítky: hypotéky, fixace, peníze, banky, bydlení
Hypoteční trh je pro celou řadu lidí složitou hrou čísel, sazeb a neznámých pojmů. Ve své podstatě však hypotéky představují jednoduchý produkt, který má jasné parametry a podmínky. Chcete poradit, jak získat lepší úrok? Přečtěte si článek o hypotékách a aktuální situaci na trhu.
Hypoteční úvěr je standardizovaný úvěr na bydlení, který je zajišťován zástavou nemovitosti. Tento fakt musí být zapsán na katastru nemovitostí. Při vyřizování hypotéky do hry vstupuje celá řada faktorů, které mohou nabídku banky a výslednou cenu velice diferencovat.
Vše samozřejmě začíná u velikosti hypotéky jako takové a jejímu poměru k ceně zastavované nemovitosti. V období krize banky poskytovaly maximálně 80% hodnoty nemovitosti, dnes se opět vrací zpět k možnosti až 100% hypotéky. V praxi se používá termín například 80% LTV (loan-to-value, tedy poměř částky poskytovaného úvěru a k zástavní ceně nemovitosti). Ty jsou samozřejmě o něco dražší, jelikož banka podstupuje vyšší riziko z případného nesplácení úvěru.
Čtěte také:
Banky: Jaké jsou aktuální a výhodné nabídky na trhu hypoték?
Bonita klienta
Pro výpočet ceny hypotéky je samozřejmě důležitá i bonita klienta, kterou představuje jeho příjem očištěný o pravidelné výdaje. Logicky tato částka musí být vyšší než je kalkulována splátka hypotéky. V souvislosti se změnami, které pronikají od vlády, je možné, že se změní možnost v odečítání úroků při daňové optimalizaci. To by pro celou řadu klientů představovalo problém, protože právě díky těmto odpočtům je celá řada klientů pro banku výrazně bonitnější a mají tak větší šanci hypotéku získat a šanci na lepší podmínky.
Zajímavé je sledovat i korelaci velikosti úvěru v závislosti na změně délky splácení. Čím kratší období, o to méně samozřejmě člověk hypoteční úvěr přeplatí.
I fixace zde hraje nezanedbatelnou roli, jelikož právě ta určuje, jak se bude úroková sazba hypotéky měnit.
Žadatel o hypotéku má šanci vybrat si dobu fixace podle svého uvážení a podle toho mu banka poskytne úrokovou sazbu. Čím kratší doba fixace tím obvykle nižší úroková sazba. Avšak i zde je potřeba se zamyslet. Pro delší období fixace hovoří jasný fakt – víte kolik budete v daném období splácet, ať se s ekonomikou děje cokoliv. Čím kratší doba fixace, tím sice aktuálně třeba i nižší úrok, avšak po skončení doby fixace vás může čekat nemilé překvapení. O tom dále v článku.
Jak na fixaci?
Fixace, respektive úrokové sazby spojené s jednotlivými dobami fixace, jsou snad jediným parametrem hypotéky, na který nemá žadatel žádný vliv.
Je možné rozhodovat o době fixace, nejčastěji se využívají fixace na 1 rok, 3 roky, 5 let, 15 let či 20 let.
Důležité je předpovědět, kam se úrokové sazby hypoték budou pohybovat. To odhadne skutečně málo kdo, jelikož do hry vstupuje celá řada faktorů. Na začátku loňského roku (2010) byl předpoklad, že sazby hypoték půjdou nahoru.
Prakticky všichni analytici si mysleli, že po období krize a problémech ve stavebnictví započne boom a hypotéky půjdou opět vzhůru. Ale opak byl pravdou.
Za loňský rok klesly průměrné sazby hypoték více než jeden procentní bod. I na tomto příkladu je jasně vidět, že předpovídat sazby hypoték i na jediný rok dopředu je velice složité. Do hry vstupuje celá řada faktorů, které je velice těžké předvídat. Letošní rok pak přináší další loterii ve vývoji úrokových sazeb. Některé ukazatele jsou jasně měřitelné, a ty je možné odhadnout i do budoucna. Celou řadu aspektů však zatím není možné měřit, jelikož není známo jak se bude vyvíjet konkurenční boj, jaké budou vládní zásahy, jaká bude regulace bankovního trhu a třeba zda se neobjeví nový hráč, který bude mít sílu na to, konkurovat právě cenou hypotéky. Proč vám to ale celé říkáme? Snažíme se vám totiž objasnit, jak volit fixaci. Že jde opravdu o hádání z křišťálové koule a přechytračit banku je velice obtížné. Daleko snazší je ale jí přitlačit ke zdi. Ptáte se jak?
Buďte připraveni na dobu refixace
Banky obecně začaly od začátku roku 2011 pozvolna zdražovat jak nové, tak i stávající hypotéky, u kterých končilo období fixace.
České banky stále sázejí na malou finanční gramotnost klientů, a tak se při každé změně fixace snaží klienta nepatrně postrčit směrem k vyšším ziskům banky. Jak to dělají? Zkrátka nabídnou vyšší úrokovou sazbu, než by mohly. Každá desetina procenta změny úrokové sazby mění i velikost splátky hypotéky a dlouhodobém horizontu vás může přijít na nemalé peníze. Proto byste se již několik měsíců před očekávaným koncem fixace své hypotéky, měli začít starat.
Je jedno, zda máte fixaci na 1 rok či 15 let. Vždy je možné ušetřit. Ale je potřeba začít jednat včas. Vsaďte na konkurenční boj hypotečních institucí. Zjistěte si podmínky, které by vám nabídly třeba ve třech konkurenčních bankách při stejném hypotečním úvěru. Nechte si zpracovat analýzu vaší situace a získejte nabídku těchto bank. Jaká myslíte, že bude sazba těchto konkurentů, kterým před tím řeknete, že uvažujete o budoucí změně banky? Troufám si tvrdit, že více než zajímavá.
Ale co dál? Myslíte, že by to bylo složité papírování, těžký převod, složitá byrokracie a ztráta času? Vždyť nic z toho podstupovat nemusíte. Zkrátka až vám přijde nabídka vaší stávající banky na velikost úroků pro dané doby fixace, přijďte za svým bankéřem a otevřeně mu řekněte, že v konkurenční bance vám nabídly výhodnější podmínky. Rozhodně nevyhrožujte odchodem, jinak byste se mohli dostat do problémů, ale sám bankéř by měl navrhnout nové výhodnější řešení, na kterém se určitě shodnete.
Banky vás potřebují.
Pravidelně jim platíte hypotéku a obvykle zde máte i klasický účet. To jsou pádné argumenty a peníze, o které banky nechtějí přicházet. To jsou vaše trumfy, se kterými je třeba do hry o velikost úrokové sazby jít. Dobu fixace tak můžete volit dle libosti, ale nezapomínejte vždy tvrdě jednat, včas se informovat a bojovat za lepší podmínky. Banka vám je může nabídnout, ale když si o ně neřeknete, nemá k tomu důvod.
Čtěte také:
